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Reflexión sobre como impulsar el COHOUSING

Como impulsar el cohousing?

Parece obvio que lo primero es darlo a conocer. Que grupos desperdigados de personas se constituyan es positivo, es una pequeña célula que dará a conocer a través de sus contactos directos, del boca-oreja, la idea. Pese a lo positivo, creo que es totalmente insuficiente. Los amigos son reducidos, y aunque yo he dado a conocer por activa y por pasiva el proyecto a mis amigos y conocidos, pocos son los que se han interesado y menos aún los que lo transmiten a los suyos; podría decir que este efecto de transmisión, desde mi hacia fuera, por esta vía ya dio de si todo lo que podía. En otro orden de cosas, hace cuatro años que algunos comenzamos a mover la idea por las islas, y estamos claros que el avance no ha sido tan significativo como hubiésemos deseado, creo yo; y sin embargo, el COHOUSING es una magnífica idea. Entonces debemos buscar otras formas de darla a conocer.

Al ser una idea que promueve un bien social, el bienestar de las personas, y extensible a toda comunidad, es desde lo público que debe ser promovido. Hay , creo yo, una idea extendida entre los servidores de lo público, de que el COHOUSING al estar impulsado por un grupo “privado” de personas, normalmente una cooperativa, es difícilmente apoyable desde lo público, pues no todas las personas que puedan cumplir las condiciones económicas para acceder a una vivienda social van a estar preparadas o van a compartir los valores de la vida en un COHOUSING, y también ocurre que la disparidad económica de los integrantes de los grupos propicia que no todos merezcan la misma ayuda. Esto es una realidad, pero no debiera ser un obstáculo. Me consta que ya en otros países se dieron similares circunstancias y se superaron. 
Pero es que además, hablamos de difusión, y no de ayudas al acceso; para eso ya habrá también tiempo.

Creo que la televisión pública debe tener como misión la cohesión y desarrollo de la sociedad, lo que vendría a llamarse el PROGRESO. En este sentido, 2 y 2 son 4, no? Se requiere un plan de acción para impulsar la difusión de los beneficios del cohousing en particular, y del cooperativismo en general. No es casualidad que en Canarias estemos en la zona baja en la extensión del cooperativismo.

Si ya lo dimos a conocer, irán apareciendo personas que se interesen. ¿Dónde van a acudir?

Se necesita un lugar, un enlace, creo yo, común para todos, donde conseguir más información, donde exponer los “ruegos y preguntas” que nos produjo el programa que logró interesarnos. En esta época, es evidente que ya prácticamente el 100% de los canarios tienen acceso, bien ellos, bien a través de sus hijos, a las tecnologías de la información, a Internet. Se requiere una página única donde se pueda entrar a buscar lo general, y donde se haya creado un directorio de los distintos proyectos y su estado. Creo que debería existir una colaboración público-privada para mantener esta página, y que de ella se colgaran los links a los distintos proyectos, que podrán ser privados, públicos o compartidos, pero que en cualquier caso deben cumplir unos requisitos que deberán ser comprobados, a fin de garantizar que no se produzcan fraudes o engaños. Tanto la administración pública como los proyectos necesitamos esa solvencia. 

Ese creo yo es el camino para impulsar el COHOUSING en cuanto a difusión. El otro problema que aparece es el económico, no olvidemos que al fin y al cabo se trata de construir un entorno de viviendas donde el grupo humano pueda vivir en comunidad.

La cesión de uso, como fórmula social de acceso a la vivienda

El hecho de que una cooperativa que va a sobrevivir-nos sea la propietaria de las viviendas, cediéndonos el uso de por vida y transmisible a nuestros herederos, nos permite una financiación a 20 o 25 años. 
Compartir algunos espacios, permite reducir el tamaño de las viviendas y aprovecha mejor el uso de suelo.
La cesión de uso impide la especulación, convirtiendo la vivienda en un bien de uso. Si alguien se va, recupera el valor invertido. Aquí aparece una de las grandes dudas, y la primera de las decisiones. ¿Se recupera todo? Tanto el “inicial” (sobre el 20%) como las cuotas que sirven para afrontar la financiación?

Supongamos un proyecto con casas de 40 m², y un valor de 72.000 euros por vivienda, que requiere, para acceder al mismo, para poderlo construir, una aportación inicial de 16.000 euros, que es la cantidad que el banco no va a financiar, y una cuota restante, durante veinte años, de 300 euros mensuales. Supongamos que a los diez años, esa persona se va, y su lugar será ocupado por otra ya que en este caso, al dejarlo, no pueden quedárselo sus herederos. 
Hay dos opciones, recuperar el inicial de 16.000, únicamente actualizado al IPC,:

entre Octubre de 2010 y Octubre de 2021
Renta inicial Renta actualizada Tasa de variación
16.000,00 €   18.496,00 €              15,6 %
La persona que entra abona los 18496

La segunda opción es recuperar también las cuotas:
11 años son 132 cuotas de 300 que son 39600 que sumados a los 18496 nos dan 58096 euros. Muy buena opción para la persona que se va, mucho peor para la persona que entra, que lo tiene más complicado.
Un dilema a resolver. ¿Cual sistema es más justo?
La vivienda se ha depreciado por el uso, la persona que entra no recibe la vivienda nueva, lo que debería valer para que una parte de ese dinero a reintegrarle se gastase en reparar y dejarla como nueva. Si consideramos la vida de la vivienda en 50 años, tras 11 años la vivienda ha perdido (estimación lineal) un 22%, lo que equivale a 15.840 de los 72.000 euros de valor de nueva. Eso si se ha mantenido, y hacerlo tiene un coste de 2€ por m² y mes, lo que nos da un coste de mantenimiento de 80 euros al mes. Ese valor habrá que aportarlo dentro de los gastos de mantenimiento y uso. Entonces, suponiendo que el estado es el que correspònde a un buen mantenimiento, la depreciación sufrida es de 15.840 euros por lo que habrá que descontárselos a los 58.096, lo que nos da un valor de 42.256, más justo, pero aún así, excesivo.

Así pues vemos que habrá que optar por uno u otro método. Hay que tener en cuenta que en la medida que hagamos más costosa la entrada, y con el segundo método cuanto más años pasan más asciende y más costoso es, más difícil será encontrar personas que den la continuidad. La cooperativa no puede asumir la responsabilidad de reponer ese dinero, salvo que entre una persona que sustituya a la saliente y lo haga. 

Personalmente, y aunque cada proyecto deberá definir como va a funcionar en este aspecto, pienso que el método correcto es el primero, manteniendo el coste igual para los nuevos solo actualizado al IPC. Responde mucho mejor al aspecto social de los proyectos de COHOUSING.

Como puede la Administración Pública impulsar en el aspecto económico?

En primer lugar el acceso al suelo es un tema muy complicado. Los solares urbanos son demasiado caros, lo que aleja estos proyectos de la mayor parte de las personas. Los terrenos urbanizables, aunque más económicos, suelen estar dentro de planes que no responden a la situación actual. Suelen ser para viviendas unifamiliares y exigen solares de bastantes m² para cada vivienda, lo que además de encarecer luego los servicios, de entrada no permite los asentamientos tipo “cohousing” de varias viviendas en vecindad. Deben cambiarse los planes de ordenación, y considerar los cohousing como soluciones residenciales del tipo asistencial, ya que entre otras cosas, son el mejor modelo para sustituir las tradicionales residencias, que no son santo de la devoción de la mayor parte de las personas.

En segundo lugar, los créditos para la Auto-promoción no están siendo facilitados por los bancos ni por la (mal) llamada Banca Ética. Es necesario que la Administración se implique avalando estos créditos. La Banca que ha necesitado dinero público para sobrevivir, es la misma que le niega el pan y la sal a las cooperativas, para dársela a sus amiguetes del golf. ¿Cuántos proyectos de cohousing han dejado de pagar sus cuotas? No conozco ninguno.

Existen además otras fórmulas, para personas que tienen una vivienda pero no es apta para envejecer de forma capacitante en ella, y no se atreven a alquilar, o no quieren vender pues la consideran como la única cosa que van a dejar a sus hijos: pueden implementarse alquileres protegidos por la administración, lo que sirve para ampliar el parque de viviendas en alquiler, y por otro lado da seguridad a las personas propietarias, que así disponen de ingresos para pagar su cuota.

Es evidente que los proyectos actuales no son aptos para un perfil social de bajos ingresos que además es precisamente el perfil que vería más apropiada la idea de cohousing, las personas mayores, y los jóvenes.

Esta sería la estrategia de impulso que yo le pediría a la Administración, unida a la ya consabida bajada de tasas, y de la burocracia administrativa, que sin ser tan determinantes también permiten una mejora considerable en el buen sentido de agilizar y dinamizar aquello que nos es necesario.

Joan Mompó, diciembre de 2021

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