HAS PENSADO DONDE Y COMO VIVIRÁS DENTRO DE DIEZ AÑOS? NO TE SIENTES CON LAS MISMAS FUERZAS QUE ANTES?

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¿QUIERES SABER UN POCO MÁS SOBRE ESTE CONCEPTO?
ES IMPORTANTE CONOCERLO ANTES DE DECIDIR ENTRAR EN NUESTRO PROYECTO

Qué significa?
Básicamente en que eres tu quien planea y decide donde, quien y como va a proyectar y construir tu vivienda, eres tú quien tiene el poder de decisión en todos los procesos y fases; podrás escoger los profesionales, los materiales, y también serás tu el responsable de que todo esto acabe bien.
Veamos un poco el proceso, y en que fase estamos en este momento.
En primer lugar hay que elegir el terreno, debes buscar un lugar que te guste, que tenga vistas, pero que además seas urbanizable. Si ya tiene la categoría de solar urbano, mejor, pues ya permite la construcción. Deberás buscar que esté bien situado según tus preferencias, su orientación, tipo de suelo. Deberás obtener un certificado urbanístico para ver si podrás construir tu proyecto, averiguar que esté libre de cargas y servidumbres, y que el precio sea correcto.
A ese precio deberemos sumar el 6% del impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos de notaría y registro de propiedad, y no olvidemos el IBI, éste no en el momento de la compra pero si a partir del mismo.
En nuestro caso, y siguiendo estas indicaciones, escogimos un solar urbano en San Pedro de Breña Alta, cerca del centro peri-urbano, sin estar rodeado de casas, con un precio de 65.000 euros, que al sumarle los gastos se convirtieron en 70.000, y que como la edificabilidad del terreno es de 652m² , la repercusión es en este caso de 115 euros/m² lo que es un coste muy asumible.
En segundo lugar, ahora que ya sabemos donde vamos a vivir, debemos buscar un profesional que nos haga el proyecto; un profesional conocedor de la normativa urbanística, capaz de plasmar nuestras ideas de acuerdo a la normativa. Es también importante su elección, buscando que tenga la suficiente experiencia, y a su vez el mejor precio posible, lo que requiere poder comparar varios profesionales, y disponer de una oferta detallada de los trabajos comprendidos.
En nuestro caso, así se hizo, y contamos con el equipo de eCohousing, los arquitectos Rogelio Ruiz e Iñigo Redondo, que tienen entre sus proyectos el de Trabensol, el mayor cohousing construido hasta la fecha en España, y un precio de proyecto de 32.000 euros lo que da una repercusión de 49 euros/m², ya que el proyecto aprovecha el máximo de edificabilidad permitido, con un proyecto de calidad técnica alta
Avanzando con el proyecto básico; es importante ser meticuloso con la normativa urbanística, y en caso de duda, consultarla con el técnico municipal. Es importante dibujar y hablar con el arquitecto para que ese proyecto responda exactamente a nuestras necesidades. Este documento, que servirá para pedir la licencia de obras, es el proyecto básico, y también nos va a dar una idea de precio de nuestra vivienda, lo que también nos permite comenzar a buscar posible financiación.
Este proyecto debe incluir el estudio topográfico y el estudio geotécnico del terreno.
En nuestro caso, se está acabando este proyecto básico, que ya se pagó en un 75%. Lo ideal fuese que la cooperativa tuviese ya la totalidad de los miembros, pero al no ser así, en su momento podrán hacerse algunos retoques en el proyecto de detalle, para acomodar las vivendas a los usuarios. Una vez se finalice, se llevará a visar al Colegio de Arquitectos, y procederemos a pedir la Licencia de Obras.
Seguimos avanzando. Mientras se obtiene la Licencia de Obras, que puede tardar unos 3 meses, tenemos tiempo para buscar al constructor o constructores que van a realizarla, y al aparejador que va a llevar “in situ” el control de la obra. En este tiempo decidiremos materiales, pediremos ofertas, compararemos calidades, y al mismo tiempo iremos concretando un poco más la idea de precios.
En paralelo a esta tarea, y a riesgo de tener que retocar algún capítulo si se nos requiere por parte del Ayuntamiento, se procede con el proyecto de detalle, del que saldrán las mediciones, condiciones técnicas de los materiales requeridos, y como el propio nombre indica, los detalles de ejecución.
Debemos ser conscientes de que en esta fase bastantes cosas se mueven en paralelo, ..sin las mediciones exactas no podemos obtener compromisos de precios de los posibles industriales, tampoco la financiación, todo lo estamos tanteando, afinando, pero hasta que no se acabe de concretar todos los detalles no podremos terminar este proyecto de detalle.
Esta es una tarea que aún deberemos hacer, aunque ya se han buscado materiales, calidades, precios de constructores, recolectando información para poder tomar luego la decisión todo el grupo. Queda aún mucho trabajo por hacer.
Pero recordemos nuestro objetivo, ser los autopromotores de nuestra propia vivienda, conseguir la mejor vivienda posible al mejor precio posible en la medida de nuestras posibilidades.
No olvidemos una parte importante: LA FINANCIACIÓN
A estas alturas, con el proyecto de detalle terminado, ya conocemos el importe total de la obra, el PEM (precio de ejecución material), los impuestos y tasas, lo honorarios de los técnicos, de notaría, de registro, y estamos en condiciones de detallar ya la financiacion necesaria y buscar el banco que nos la pueda dar.
No es tarea fácil. El banco querrá evaluar el riesgo de impago por parte de los socios, y tiene que ver que todo está bien atado, el proyecto, la licencia de obras, el constructor, la dirección de obra,..y solo va a darnos el dinero contra obra certificada, de ahí la necesidad de disponer de capital propio para acometer la obra de auto construcción. 
En nuestro caso, y una vez tanteados varios bancos, tenemos un preacuerdo con Cajasiete Canarias, que en su momento deberemos refrendar, aportando los documentos que nos pedirán para formalizar el crédito.
Tenemos ya financiación? Es el momento de firmar los contratos y de comenzar la obra.
Deberemos asesorarnos legalmente, el contrato es un documento necesario y sobre el que recae la responsbilidad de que todo salga bien. Los constructores tienen experiencia y asesores, nosotros debemos apoyarnos en la experiencia de nuestros arquitectos y buscar también soporte legal. 
El tiempo es dinero. En una obra, sobre el tiempo, inciden varios factores, la eficiencia de la mano de obra, que se contrapone a la calidad, lo que requiere de la vigilancia de nuestro aparejador, de disponer de los materiales a tiempo, lo que escapa a veces al control de la misma constructora, y de las condiciones meteorológicas, también fuera de control, por no hablar de los compromisos previos de constructores e industriales que paticipan, pero que llevan varias obras al mismo tiempo. Si no tenemos un buen contrato, que penalice los incumplimientos, se nos alargará la obra, lo que es origen de muchos males, entre ellos el encarecimiento de la misma.
La dirección de obra es imprescindible, como lo es que trabaje meticulosamente, y sea del todo “nuestra”. Recordemos que el banco va a pagar por obra certificada. 
Los peligros. Un retraso considerable puede hacer perder un dinero considerable al constructor, al punto de que pueda preferir abandonar la obra. Si eso ocurriera, y hubiese que contratar a un nuevo constructor, sería bueno que hubiese la máxima exactitud entre la obra certificada y pagada al constructor fallido y la realidad, desde la que va a querer cobrar el nuevo constructor. 
Quizás es bueno asegurar algunas operaciones, frente a imprevistos no atribuibles a nadie, pero que pueden penalizar nuestra obra.
En nuestro caso, por suerte, el mismo tipo de casa escogido, de entramado ligero de madera, al ser construidas las paredes en fábrica, y al ser una obra “seca”, depende muy poco de la climatología, y se reducen los imponderables; aún así, deberíamos tener en cuenta disponer de un 10% de dinero para imprevistos, que seguro alguno surgirá. 
Obra acabada
Una vez finalizada la obra podremos obtener la licencia de ocupación, dar de alta los suministros, tomar los seguros y contratos de mantenimiento y preparar la fiesta de inauguración. También estas tareas nos corresponde hacerlas como promotores.
Espero que este artículo os haya sido útil a la hora de decidir entrar en una cooperativa de autopromoción como la nuestra.
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